Según “The Economist”, los precios de las viviendas en España están, a marzo de 2011, sobrevalorados en un 43,7%, a pesar de que desde 2008, inicio de la crisis, han habido varios ajustes a la baja, además descarta que hayan tocado fondo, cómo han afirmado algunos analistas españoles.En el período comprendido entre 1997 a 2011, la vivienda en España aumentó su valoración en un 157% (que disparate) y en 2010 los precios solamente se han vistos reducidos en un 3,5% (no cuadra)
Por otro lado, el Ministerio de Fomento acaba de dar a conocer que en 2010 se vendieron un total de 491.000 viviendas, lo que representa un incremento del 5,9% con respecto a 2009 y el Instituto Nacional de Estadísticas acaba de publicar hoy que el número de compra-ventas de viviendas en Enero 2011 creció un 17,1% con respecto a Diciembre de 2010, último mes con posibilidad de desgravación fiscal. Hay más datos, El 23 de septiembre de 2010, Zapatero afirmó en una entrevista concedida a la CNBC americana que “el descenso de precios de la vivienda ha tocado fondo”. Todo muy bien, pero ¿cual es la realidad? ¿Es verdad que el precio de las viviendas ha tocado fondo de verdad? ¿Tiene razón “The Economist” cuando publica los datos de sobre-valoración de las viviendas en España? Estas son las tres grandes preguntas que se harán muchas personas, con trabajo estable, hartas de tener que pagar alquiler y decididos a comprar un piso propio y a su justo precio (siempre y cuando su banco se lo permita, claro)
Antes de precipitarnos a dar alguna respuesta, quizás debamos analizar primero cómo creemos nosotros que está el mercado de la vivienda, sin contaminaciones externas e interesadas, porque en definitiva se trata de nuestro dinero. Aquí os dejo algunas ideas por si os sirve de algo.
A mi parecer, la oferta de viviendas a la venta, está repartidas en tres sectores muy bien determinados:
- Particulares que no pueden seguir pagando su hipoteca, por falta de recursos económicos y necesitan vender.
- Constructores que se han quedado con un enorme stock sin vender, desde que estalló la inevitable burbuja inmobiliaria y también necesitan vender.
- Bancos que han embargado cientos de miles de viviendas a los dos anteriores y ahora se encuentran que deben venderlas para hacer “Cash”, sobre todo las Cajas de Ahorro y sus “Ratios de Solvencia” que les impone el gobierno.
El primero y el que más difícil lo tiene son los particulares, que necesitando vender, no pueden aunque bajen sus precios un 40% con respecto a lo que pagaron en i.e. 2003, porque si encuentran un comprador atrevido, ven que los bancos no les conceden hipotecas, por lo que pierden la venta.
El segundo sector, los constructores, también lo tienen complicado, pero nada que comparar con los particulares. Estos tienen un stock más que considerable de viviendas y la mayoría de ellos, salvo excepciones, tienen sus empresas en precario, por lo que…ó venden….ó sus empresas mueren. Los constructores, al igual que los particulares, tienen el problema de la concesión de hipotecas a sus candidatos, pero además se encuentran con el factor añadido de que las deudas que tienen contraídas con los bancos superan el valor mínimo del precio que podrían vender, por lo que pierden la venta por dos veces, no bajan suficientemente los precios y cuando lo hacen el comprador no consigue la hipoteca soñada.
El tercer sector, los bancos, es el más sangrante de todos. Son realmente quienes controlan las pocas ventas y sus precios de mercado. Porque digo esto, es bien sencillo, en primer lugar no conceden hipotecas a las ventas de los particulares y constructores porque lo que necesitan es vender sus existencias……(comprador si quieres casa, debes comprar a los bancos….que lo sepas). En segundo lugar, digo que los bancos marcan el precio (alto) de mercado porque tienen sus existencias sobrevaloradas y ellos lo saben, pero no las bajan, a pesar de que, según la Ley de Auditoría de Cuentas, se les exige adaptar y reducir a precio de mercado cualquier tipo de existencias, incluidas naturalmente las viviendas embargadas. El porqué no reducen el valor de las viviendas también tiene su explicación lógica....porque verían notablemente reducidos sus beneficios anuales, perderían peso específico y solvencia en el sector bancario internacional y cómo necesitan comprar dinero (si, si, tambien piden préstamos) éste les costaría mucho más de lo que lo están haciendo ahora. El otro dilema es ¿porqué existiendo una ley que obliga a adaptar los valores de los stocks a precio de mercado, a los bancos se les permite mantenerlos?…..ese es otro cantar, con connotaciones políticas, financieras y naturalmente de estado, ya que España también vería mermado su valor del Producto Interior Bruto, con sus indeseables consecuencias, especialmente en éstos momentos que la Agencia “XCooly’s analitics” nos vigila tan de cerca.
En definitiva ¿Quién paga el pato?
....Que os voy a contar a vosotros.
Cita: "El que tiene paciencia, conseguirá lo que quiera".
Benjamin Franklin
